210.000 Euro Kaufpreis, rund 50.000 Euro Eigenkapital und 15 Jahre Zeit: An diesem Beispiel zeigt sich, wie knapp die Rechnung bei einer Wohnung als Kapitalanlage werden kann. Laut Finanztip reicht ein schneller Renditeblick nicht aus, weil erst eine langfristige Berechnung mit Verkauf zeigt, wie stark sich das eingesetzte Geld tatsächlich verzinst. Gerade bei hohen Kaufpreisen und gestiegenen Finanzierungskosten kann eine vermeintlich solide Mietwohnung deutlich weniger abwerfen als erwartet. Wer nur auf die Monatsmiete schaut, unterschätzt oft die wahre Belastung.

50.000 Euro Eigenkapital reichen oft nur knapp

Im Beispiel sucht Max, Ende 20 und berufstätig, ein Objekt für etwa 200.000 Euro. Gefunden hat er eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Köln für 210.000 Euro. Hinzu kommen 3,57 Prozent Maklerprovision, 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen sowie etwa 2 Prozent für Notar und Grundbuch. Damit liegen die Kaufnebenkosten typischerweise zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland und Maklergebühren – im konkreten Fall bei mehr als 25.000 Euro. Vom Ersparten bleibt dann nur ein kleiner Puffer. Banken erwarten häufig, dass neben den Nebenkosten weitere 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln kommen, damit die Finanzierung tragfähig wirkt.

4 Prozent Bruttorendite sagen fast nichts aus

Viele Inserate werben mit einer attraktiven Mietrendite. Doch die einfache Bruttorendite ist nur ein erster Anhaltspunkt. Sie berechnet sich aus Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, weil sie nicht umlagefähige Kosten einbezieht. Nach einer alten Faustformel sollten Vermieter dafür 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr zurücklegen, im Beispiel also 2.100 Euro. Das liegt deutlich über den Pauschalen vieler Banken. Laut vr.de gilt eine „gute Mietrendite" zwar oft als Bereich von 4 bis 6 Prozent, doch nach Kosten fällt der Wert schnell spürbar niedriger aus.

282.632 Euro Verkaufspreis wären ein starkes Szenario

Entscheidend ist, was nach 15 Jahren beim Verkauf passiert. Laut den vorliegenden Berechnungen müsste der Verkaufspreis auf 282.632 Euro steigen, also rund 35 Prozent über den ursprünglichen 210.000 Euro, damit das Investment wirklich attraktiv wirkt. Das ist kein Selbstläufer. Nach Recherchen des Handelsblatt wirtschaften viele private Vermieter nur kostendeckend oder sogar mit Verlust. Hinzu kommen Risiken wie Leerstand, Reparaturen, Mietausfälle oder eine schwächere Preisentwicklung. Fällt der spätere Verkaufspreis nur auf Höhe des alten Kaufpreises aus, schrumpft die tatsächliche Rendite deutlich.

Steuer und Sanierung können die Rechnung drehen

Zur Kalkulation gehören auch steuerliche Effekte. Zinsen, Instandhaltung und die AfA zählen zu „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" und können die Steuerlast senken. Bei älteren Wohnungen kann eine kürzere Abschreibungsdauer unter Umständen mehr Entlastung bringen. „Man muss dabei auch bedenken, dass sich nicht bei allen Immobilien direkt eine Sanierung lohnt", so Swen Nicolaus laut Handelsblatt. Vor einem Kauf sollte deshalb eine vollständige 15-Jahres-Rechnung erstellt werden: mit Nebenkosten, Rücklagen von mindestens 1 Prozent, realistischem Mietansatz, Zinsen, Steuern und einem vorsichtigen Verkaufspreis statt einer Schönwetter-Prognose.