Wer sein Haus zu Lebzeiten an die Kinder überschreibt, will Steuern sparen oder Streit im Erbfall vermeiden. Ob das gelingt, hängt weniger von der Steuer ab als von zwei Fristen: Das Sozialamt kann Geschenke zurückholen und Geschwister können Pflichtteilsergänzung verlangen. Beide Fristen laufen zehn Jahre. Steuerlich gilt nach dem Erbschaftsteuergesetz, dass Kinder von jedem Elternteil alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei erhalten können. Stand 22. Oktober 2026 gilt dieses Recht unverändert, Reformideen liegen nur als Vorschläge vor. Die folgende Modellrechnung geht von einem Haus im Wert von 500.000 Euro aus.

Zehn Jahre schützen vor dem Zugriff des Sozialamts

Wird der Schenker bedürftig, etwa durch Pflegeheimkosten, kann er das Geschenk nach § 528 BGB zurückfordern und das Sozialamt kann diesen Anspruch geltend machen. Nach § 529 BGB ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn bis zum Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre seit der Schenkung vergangen sind. Der Bundesgerichtshof entschied 2011 (X ZR 140/10), dass ein vorbehaltenes lebenslanges Nutzungsrecht diese Frist nicht aufhält. Bei Grundstücken genügt der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt. Beschenkte können die Rückgabe abwenden, indem sie den nötigen Unterhalt zahlen.

Beim Pflichtteil sinkt der Ansatz um zehn Prozent je Jahr

Geschwister, die kein Haus erhalten, können nach § 2325 BGB eine Pflichtteilsergänzung fordern. Die Schenkung zählt im ersten Jahr voll, danach jedes Jahr ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr. Im Modell mit zwei Kindern und unverändertem Hauswert wären es für das übergangene Kind 125.000 Euro im ersten Jahr, 62.500 Euro nach fünf vollen Jahren und 12.500 Euro nach neun. Hier wirkt der Vorbehalt anders: Laut BGH (IV ZR 474/15, 2016) kann ein Nießbrauch den Fristbeginn verhindern, ein Wohnungsrecht nur in Ausnahmefällen.

Bei Alleineigentum liegen 100.000 Euro über dem Freibetrag

Gehört das Haus beiden Eltern je zur Hälfte, entfallen im Modell 250.000 Euro auf jeden Elternteil, beide Beträge liegen unter 400.000 Euro. Gehört es nur einem Elternteil, sind 100.000 Euro steuerpflichtig, sofern in den vergangenen zehn Jahren nichts anderes verschenkt wurde. Die Befreiung für das selbstgenutzte Familienheim gilt für Kinder nur beim Erbe, nicht bei der Schenkung zu Lebzeiten. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen an Kinder grundsätzlich nicht an, bei Auflagen oder Gegenleistungen kann sie aber entstehen.

Rund 2.800 Euro kosten Notar und Grundbuch im Modell

Die Übertragung muss notariell beurkundet werden. Beim Hauswert von 500.000 Euro ergeben sich nach einer Beispielrechnung von ImmobilienScout24 etwa 1.870 Euro Beurkundung und 935 Euro Grundbuch, zusammen 2.805 Euro oder gut 0,5 Prozent. Verbindlich nennt den Betrag der Notar. Wer Rückforderungsrechte etwa für den Fall von Verkauf oder Insolvenz des Kindes vereinbart, sollte sie im Grundbuch absichern lassen.

900.000 Euro Lebensfreibetrag sind bisher nur ein Vorschlag

Die SPD legte im Januar 2026 ein Eckpunktepapier vor, laut Heuking ausdrücklich keinen Gesetzentwurf. Es sieht einen Lebensfreibetrag von 900.000 Euro für Erbschaften innerhalb der Familie vor und würde die Zehnjahresregel streichen. Das Bundesverfassungsgericht hat Mitte Oktober über die Erbschaftsteuer verhandelt, eine Entscheidung steht aus. Wer jetzt überträgt, sollte vorher eine Notarin oder einen Notar sowie eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerrecht befragen. Nur so lässt sich das Pflegerisiko in den ersten zehn Jahren einschätzen.