Wer eine Wohnung oder ein Haus erbt, muss nicht nur den Nachlass sortieren, sondern auch das Finanzamt informieren. Für Erbschaften und Vermächtnisse gilt eine Frist von drei Monaten ab Kenntnis des Erbfalls, erläutert Claudia Kalina-Kerschbaum von der Bundessteuerberaterkammer in Berlin, gegenüber n-tv.de. Bei vorgezogenen Übertragungen per Schenkung besteht grundsätzlich für Zuwendende und Begünstigte eine Anzeigepflicht. Ein einfaches, formloses Schreiben genügt – entscheidend ist, dass alle relevanten Angaben zu Personen, Art und Wert der Zuwendung sowie zum Verwandtschaftsverhältnis vollständig aufgeführt werden.
Drei-Monats-Frist und Inhalt der Meldung
In der Anzeige an die Behörde müssen Vor- und Nachname, Beruf und Anschriften von Erblasser oder Schenker sowie Erwerber genannt werden, ebenso Todes- oder Schenkungsdatum und -ort. Hinzukommen sollten Art und Wert der Immobilie sowie der Hinweis, ob es sich um gesetzliche Erbfolge, Testament oder Vermächtnis handelt. Fachanwalt Eberhard Rott aus Bonn betont laut n-tv.de: „Von Interesse sind für den Fiskus auch Informationen, ob, wann und in welcher Art und mit welchem Wert es schon zu einem früheren Zeitpunkt Zuwendungen gegeben hat.“ Zuständig ist in der Regel die Behörde am letzten Wohnort des Verstorbenen, nicht die am Wohnsitz der Erben.
Freibeträge und Meldepflicht bei Immobilien
Für Immobilienerben gelten großzügige, aber begrenzte Freibeträge. Ehepartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erhalten, Kinder jeweils 400.000 Euro von jedem Elternteil, Enkel 200.000 Euro von Großeltern; für Geschwister, Nichten, Neffen und Lebensgefährten liegt der Freibetrag bei 20.000 Euro. Diese Grenzen lassen sich bei Schenkungen alle zehn Jahre erneut nutzen. Die Freigrenzen befreien jedoch nicht von der Pflicht, die Immobilie anzuzeigen. Unterbleibt die Meldung, drohen Ermittlungen wegen (versuchter) Steuerhinterziehung, warnt Kalina-Kerschbaum. Da Standesämter, Nachlassgerichte, Banken und Versicherer Todesfälle melden, arbeitet die Finanzverwaltung mit vielfältigen Kontrollquellen.
Wie das Finanzamt Häuser und Wohnungen bewertet
Die Bewertung von Wohnimmobilien richtet sich nach dem Bewertungsgesetz. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden per Vergleichswertverfahren eingeordnet, also über Kaufpreise ähnlicher Objekte in Lage, Größe und Ausstattung. Vermietete Gebäude mit mehr als zwei Einheiten oder Geschäftsräume werden im Ertragswertverfahren bewertet, bei dem Bodenwert und nachhaltig erzielbare Jahresmiete maßgeblich sind, meldet vermoegenszentrum.de. Lässt sich der Marktwert so nicht sicher bestimmen, greift das Sachwertverfahren. Anpassungen durch das Jahressteuergesetz 2022 haben hier die Faktoren für gefragte Lagen erhöht – mit spürbaren Folgen für die steuerliche Belastung.
Familienheim, Steuerbefreiung und Gestaltung per Schenkung
Besondere Regeln gelten für das sogenannte Familienheim. Ehegatten können die selbst bewohnte Immobilie steuerfrei übernehmen, wenn sie Lebensmittelpunkt des Verstorbenen war und der überlebende Partner weiter dort wohnt. Kinder profitieren ebenfalls, bei ihnen ist die Steuerfreiheit aber auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt; darüber hinausgehende Flächen werden anteilig besteuert, so vermoegenszentrum.de. Wer zu Lebzeiten überträgt, kann Freibeträge mehrfach ausschöpfen, Teilschenkungen planen und durch Wohnrecht oder Nießbrauch den steuerlich relevanten Wert senken. In der Praxis lassen sich so hohe Steuerforderungen vermeiden – wichtig ist jedoch eine frühzeitige, rechtlich abgestimmte Nachlassplanung, vor allem bei wertvollen Stadtimmobilien.